PATOLOGÍAS EDILICIAS
Mantenimiento correctivo
Al proceso mediante el cual resolvemos las patologías edilicias, le llamamos Mantenimiento correctivo.
Las patologías edilicias, para ser solucionadas en forma efectiva y permanente, deben ser abordadas en base a una metodología de trabajo rigurosa y sistemática que garantice la solución más adecuada al problema.
Para ello, nuestro proceso de trabajo abarca una serie de pasos, que garantizan el buen resultado de la intervención.
El mantenimiento correctivo surge en general, cuando no hay un mantenimiento preventivo adecuado. Corresponde al trabajo de reparación de estructuras, o elementos, previa realización de un diagnóstico, definición de una terapéutica, y una memoria constructiva que establezca los
materiales y procedimientos constructivos a seguir.
a- ¿Cuál es el PROBLEMA? SÍNTOMA
La patología es anunciada por un Síntoma, que evidencia la existencia de un
problema. Ejemplo: los hongos en paredes son la manifestación de un
comportamiento térmico deficitario.
b- ¿Cuál es la CAUSA? – DIAGNÓSTICO
Los hongos en paredes, pueden responder a diferentes factores, tales como el
ingreso de agua intrusa, como también a problemas térmicos de los cerramientos
involucrados. Es muy importante definir correctamente cuál es el origen del
problema para luego establecer una terapéutica adecuada al caso.
c- ¿Qué HACER? – TERAPÉUTICA
Continuando con el ejemplo, si los hongos respondieran al ingreso de agua, la
Terapéutica consistiría en sellar los puntos de ingreso de la misma. En caso que fuera
por condensación, habría que mejorar el comportamiento térmico de los
cerramientos.
d- ¿Cómo lo hacemos? – MEMORIA CONSTRUCTIVA
La Memoria constructiva es un documento de vital importancia que define los procedimientos y materiales a utilizar en la obra.
e- Lo ejecutamos – CONSTRUCCIÓN
Consiste en llevar a cabo los procedimientos definidos en la Memoria constructiva.
Los proyectos para la realización de edificios, están asociados a una importante inversión económica, pero, muy a menudo, las decisiones que se toman en el comienzo, se basan únicamente en la minimización de los costes iniciales de construcción, sin tener en cuenta los posteriores gastos de gestión y reparación.
Este enfoque erróneo de la economía está bien ilustrado por R.W. Sitter en «La ley de Sitter» o «La ley de los 5» en el que se dice:
“Cada peso gastado en el diseño y la construcción de un puente de manera eficiente es tan eficaz como 5 pesos gastados en el subsiguiente mantenimiento preventivo antes del inicio de la corrosión, como 25 pesos gastados en la reparación y el mantenimiento después de que la corrosión local haya comenzado, como 125 pesos gastados cuando la corrosión sea generalizada y sean necesarias reparaciones muy importantes”.
Mantenimiento preventivo
El mantenimiento preventivo implica la ejecución de medidas tomadas con anticipación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento del edificio, evitando intervenciones correctivas que implican mayores costos.
Implica la elaboración de un Plan de mantenimiento, hecho a la medida de cada edificio, según un esquema de prioridades a resolver, que revisan periódicamente el estado de situación de los diferentes elementos y zonas del mismo tales como: azoteas, fachadas, pozos de aire, cerramientos, espacios comunes. Esto evita el deterioro desmedido de los elementos y por tanto un sobrecosto en la intervención correctiva.